Molti dentisti si chiedono come gestire correttamente l’immobile dello studio dentistico individuale e quali costi possano essere realmente dedotti.
Domande come:
“Il commercialista mi ha detto che non posso scaricare il costo dell’immobile dove svolgo l’attività: è vero?”
“Devo rifare i bagni dello studio, posso scaricare i costi?”
“Parte dello studio lo adibisco ad appartamento per mia figlia, continuo a scaricare tutte le utenze”
Sono Simone Berti, ideatore della piattaforma SpazioDentista e dottore commercialista specializzato in fiscalità per dentisti.
In questo articolo ti voglio chiarire, con esempi concreti e aggiornati, come un dentista deve gestire l’immobile di proprietà e quali sono le regole fiscali sulla deducibilità dei costi.
Se vuoi approfondire la situazione del tuo studio e capire come ottimizzare la gestione fiscale dell’immobile, puoi scriverci per prenotare una call con il nostro team.
Lo so, stai leggendo di fretta blog specializzati per capire se le informazioni che hai sono corrette.
Purtroppo, il tema fiscale non è mai semplice e, nel tuo caso, la risposta dipende da come viene gestita la proprietà e la locazione dello studio.
Le indicazioni operative che ti propongo in questo articolo sono aggiornate alla revisione della disciplina dei redditi di lavoro autonomo, avvenuta con l’articolo 5 del D.Lgs. 192 del 13 dicembre 2024.
Gli immobili dei lavoratori autonomi dopo il D.Lgs. 192/2024
Nel lavoro autonomo, rispetto all’impresa, l’immobile ha sempre avuto un trattamento fiscale meno favorevole.
La Legge Delega 111/2023 aveva chiesto di allineare l’acquisto e il leasing degli immobili strumentali, ma anche dopo il D.Lgs. 192/2024 questa equiparazione non è completa.
Per il dentista, questo significa che la gestione dell’immobile dello studio dentistico richiede valutazioni puntuali: occorre scegliere lo strumento giusto (acquisto diretto, leasing o locazione tramite società) per evitare inefficienze fiscali.
Acquisto dell’immobile con partita IVA del dentista
Molti dentisti scelgono di acquistare l’immobile dello studio utilizzando la propria partita IVA, ma questa soluzione raramente risulta vantaggiosa. La normativa, infatti, non consente la deduzione delle quote di ammortamento per gli immobili strumentali acquistati dal professionista.
In passato, la deducibilità è stata ammessa solo per periodi limitati, e anche la riforma del 2024 non ha modificato questa impostazione. La relazione illustrativa al decreto ha chiarito che il provvedimento rappresenta un “primo passo” in attesa di future modifiche che riconoscano maggiore rilevanza fiscale all’uso degli immobili da parte dei lavoratori autonomi.
In sostanza, l’acquisto diretto dell’immobile tramite la partita IVA non permette oggi di dedurre alcun costo, rendendo questa scelta poco efficiente dal punto di vista fiscale.
Può comunque avere senso in ottica patrimoniale di lungo periodo, per garantire stabilità e controllo sull’asset, ma con la consapevolezza che il risparmio fiscale è limitato.
Acquisto come persona fisica (no partita IVA)
È una situazione molto frequente: il dentista possiede un immobile acquistato come persona fisica o ricevuto in donazione o successione, che utilizza interamente come studio. Anche in questo caso, la normativa non consente alcuna deduzione.
Se si tratta di uno studio individuale, non avrebbe senso stipulare un contratto di locazione con sé stessi. Di conseguenza, l’acquisto di un immobile come persona fisica destinato interamente all’attività professionale non produce vantaggi fiscali e risulta inefficiente dal punto di vista della deducibilità dei costi.
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Leasing immobiliare per lo studio dentistico
Il leasing immobiliare rappresenta una delle soluzioni più interessanti per gestire l’immobile dello studio dentistico. Il decreto legislativo consente ai lavoratori autonomi di acquisire immobili strumentali tramite contratti di locazione finanziaria deducendo i canoni per almeno dodici anni.
A differenza dell’acquisto diretto, nel leasing i canoni possono essere dedotti man mano che maturano, in deroga al principio di cassa. Tuttavia, la legge impone una riduzione della deduzione per la parte del canone riconducibile al terreno di sedime o pertinenziale, che viene quantificata in misura pari al 20% del costo complessivo dell’immobile.
Il leasing rappresenta un buon compromesso per chi desidera acquistare lo studio in modo graduale, con un impatto fiscale equilibrato nel tempo rispetto all’acquisto diretto.
Il caso dell’immobile ad uso promiscuo
Capita spesso che il dentista utilizzi un immobile sia come abitazione che come studio. In questo caso si parla di uso promiscuo, e la normativa riconosce una deduzione molto limitata.
Il terzo comma dell’articolo 54-quinquies del TUIR prevede la possibilità di dedurre, in misura forfettaria, il 50% della rendita catastale dell’immobile, a condizione che il professionista non disponga, nello stesso comune, di un altro immobile destinato esclusivamente all’attività.
È una forma di deduzione simbolica, che riduce solo in minima parte il carico fiscale.
L’uso promiscuo è una soluzione accettabile solo nei primi anni di attività o per studi di piccole dimensioni ma non rappresenta un vantaggio rilevante sul piano fiscale.
Il caso dell’immobiliare che loca l’immobile al dentista
Un’alternativa è quella di costituire una società immobiliare (insieme ai familiari) che acquista l’immobile destinato a studio e successivamente lo concede in locazione al professionista.
In questo modo, il dentista può dedurre i canoni di affitto corrisposti alla società, generando un vantaggio fiscale immediato. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate guarda con attenzione a queste operazioni, poiché ritiene che possano configurare un abuso del diritto: cioè un uso strumentale delle forme giuridiche per ottenere benefici fiscali non spettanti.
Secondo l’Agenzia, quando un professionista acquista l’immobile attraverso una società a lui riconducibile e poi lo affitta al proprio studio, la deduzione dei canoni potrebbe essere solo un modo per aggirare il divieto di dedurre l’acquisto diretto.
Tuttavia, questa posizione non trova pieno supporto nella normativa né nella giurisprudenza. Diversi giudici tributari hanno infatti riconosciuto la legittimità della deduzione dei canoni di locazione anche quando l’immobile è di proprietà di una società partecipata dal professionista, purché l’operazione abbia sostanza economica e finalità reali.
Le Commissioni Tributarie di Ancona, della Lombardia e di Bolzano, oltre alla stessa Corte di Cassazione, hanno più volte ribadito che la deduzione è lecita se il contratto è effettivo, il canone è congruo e la società immobiliare opera in modo autonomo e documentato.
Spese di manutenzione, servizi e utenze
Torniamo adesso ad occuparci del caso più frequente: il dentista individuale proprietario dell’immobile adibito a studio e le spese che si possono scaricare.
Dal 2024 le spese relative all’ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione straordinaria degli immobili strumentali sono integralmente deducibili e il costo deve essere ripartito in quote costanti nel periodo d’imposta in cui sono sostenute e nei cinque successivi.
Tutte le spese relativi a servizi, ad esempio pulizia e sanificazione, e utenze, quali le spese per l’energia elettrica, gas, acqua, sono integralmente deducibili nell’esercizio di sostenimento.
Facciamo un esempio: lo studio dentistico effettua la ristrutturazione dei bagni. Il costo complessivo della ristrutturazione è euro 60.000. In questo caso tutti il costo sostenuto sarà deducibile nell’anno in cui è sostenuto e nei cinque successivi: ogni anno il costo deducibile è di euro 10.000 (1/6 di 60.000).
La nuova norma ha eliminato, finalmente, il vecchio limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili. La norma non chiarisce quali siano le spese di manutenzione straordinaria ma sopperisce la relazione illustrativa al D.Lgs. 192/2024 secondo la quale sono tutti gli interventi edilizi previsti dall’articolo 3 del Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2021).
Riepilogo
Riassumo la normativa relativa alla gestione fiscale di un immobile destinato a studio professionale individuale:
| Manutenzione ordinaria sull’immobile del dentista | Spese deducibili per cassa |
| Manutenzione ordinaria sull’immobile del dentista promiscuamente dedicato a studio | Spese deducibili per cassa al 50% |
| Spese ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione straordinaria degli immobili del dentista sostenute fino al 2023 | Spese deducibili per cassa nel limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili, quale risultava dai registri contabili all’inizio del periodo d’imposta. L’eccedenza deducibili in quote costanti nei cinque periodi d’imposta successivi |
| Spese ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione straordinaria degli immobili promiscuamente dedicati a studio del dentista sostenute fino al 2023 | Spese deducibili per cassa nel limite del 50% del 5% del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili, quale risultava dai registri contabili all’inizio del periodo d’imposta. L’eccedenza deducibili in quote costanti nei cinque periodi d’imposta successivi |
| Spese ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione straordinaria degli immobili del dentista sostenute dal 2024 | Spese deducibili per cassa in quote costanti nel periodo d’imposta in cui sono sostenute e nei cinque successivi (totale sei anni) |
| Spese ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione straordinaria degli immobili promiscuamente dedicati a studio del dentista sostenute dal 2024 | Spese deducibili per cassa nel limite del 50% in quote costanti nel periodo d’imposta in cui sono sostenute e nei cinque successivi (totale sei anni) |
| Spese per servizi e utenze | Sono deducibili per cassa nel periodo d’imposta in cui sono sostenute |
| Spese per servizi e utenze per immobili promiscuamente dedicati a studio del dentista | Sono deducibili, nel limite del 50%, per cassa nel periodo d’imposta in cui sono sostenute |
Conclusioni
Il trattamento fiscale dell’immobile dello studio dentistico non è semplice e varia molto a seconda della modalità di acquisto o gestione. Il fisco non è clemente con i lavoratori autonomi: l’acquisto diretto, sia con partita IVA che come persona fisica, non consente di dedurre i costi. Il leasing, invece, rappresenta una soluzione più equilibrata, poiché consente di dedurre i canoni nel tempo, pur con alcune limitazioni.
Anche l’utilizzo promiscuo, sebbene previsto dalla legge, offre benefici fiscali marginali. La strada della società immobiliare rimane la più interessante ma richiede una gestione attenta, reale e documentata, in modo da evitare contestazioni da parte dell’amministrazione finanziaria.
In conclusione, è fondamentale agire con cautela, documentare la reale necessità economica e assicurarsi che la società immobiliare abbia una gestione autonoma e sostanza effettiva. In caso di contestazione da parte dell’Agenzia delle Entrate, le pronunce favorevoli dei giudici tributari offrono buoni margini di difesa per chi può dimostrare la legittimità fiscale della locazione.
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