Dopo tanti anni di consulenza nel settore odontoiatrico posso dire una cosa con certezza: tra dentisti e immobili c’è un legame indissolubile. Non ho mai letto statistiche sull’argomento ma sono certo che la percentuale di dentisti che svolgono la loro professione in immobili di proprietà è davvero alta.
Ma è davvero sempre la scelta migliore?
E soprattutto: conviene acquistare tramite leasing immobiliare o con un mutuo tradizionale?
Prima di raccontarvi perché il leasing immobiliare è la scarpa giusta del dentista che vuole acquistare l’immobile, mi preme dirti la mia su questo argomento.
Non ho personali preclusioni all’acquisto dell’immobile da adibire a studio, ma se posso darti un consiglio, chiediti sempre cosa ne sarà del tuo studio tra 10 oppure 15 anni. Mi spiego: saranno sufficienti gli spazi che stai acquistando? Saranno adeguati gli impianti strutturali? La posizione dello studio sarà ancora facilmente raggiungibile dai tuoi pazienti?
Come vedi le domande che possono incentivare oppure disincentivare l’acquisto di un immobile sono molte ma, dal momento che stai leggendo leasing immobiliare per dentisti: come funziona e quali vantaggi fiscali offre, forse sei già al passaggio successivo.
In questo articolo scopriamo come funziona il leasing immobiliare per dentisti, quali vantaggi fiscali comporta e in quali casi può rivelarsi la soluzione più strategica per il tuo studio.
Se vuoi che ci confrontiamo sul tema, richiedi subito un call con i professionisti di spaziodentista.
Partiamo.
Cos’è il leasing immobiliare
Il leasing immobiliare è un’alternativa flessibile al mutuo, pensata per chi desidera acquistare o realizzare uno studio professionale mantenendo vantaggi fiscali e pianificazione finanziaria.
In pratica, una società di leasing acquista o costruisce l’immobile e lo concede in uso al dentista dietro pagamento di canoni periodici. Alla fine del contratto, il professionista può riscattare l’immobile a un prezzo prefissato o restituirlo.
Esempio pratico
Un dentista sceglie un immobile da 400.000 €. Versa un maxicanone iniziale da 100.000 €, paga canoni per 12 anni a un tasso del 5%, e può riscattare l’immobile a 4.000 €.
Nel frattempo, deduce fiscalmente i canoni e pianifica il riscatto finale solo al termine del contratto.
La deducibilità dei canoni di leasing immobiliare
I canoni di leasing immobiliare relativi a beni strumentali sono deducibili dal reddito imponibile, purchè contabilizzati nel rispetto del principio di competenza.
Con il D.L. 223/2006 è stato stabilito che, anche per i contratti di leasing immobiliare, la parte dei canoni riferibile al costo del terreno non è deducibile. Per gli immobili strumentali, come gli studi odontoiatrici (categoria catastale A/10), la quota indeducibile è pari al 20%, riferita al valore del terreno
Per calcolare la quota capitale del canone deducibile, si utilizza la formula semplificata del D.M. 24 aprile 1998:
[(costo immobile – prezzo di riscatto)/durata] x 365
Riprendendo l’esempio precendente:
- costo immobile: 400.000 €
- prezzo di riscatto: 4.000 €
- durata: 12 anni = 4.380 giorni
- Quota capitale giornaliera: (400.000 – 4.000) / 4.380 = 90,41 €/giorno
- Quota annuale: 90,41 × 365 = 32.700 €/anno circa
La parte deducibile sarà quindi l’80% di 32.700, ovvero 26.160 € all’anno, mentre il 20% (6.540 €) resterà indeducibile.
La deduzione degli interessi e la durata del contratto
Oltre alla quota capitale, ogni canone di leasing comprende una quota interessi, che rappresenta il costo del finanziamento.
Questa parte è interamente deducibile ai fini IRES, salvo eventuali limitazioni legate alle regole sul ROL (Reddito Operativo Lordo) previste dall’art. 96 del TUIR.
La Circolare 1/E/2007 chiarisce che, per semplificare il calcolo, è possibile considerare indeducibile solo il 20% della quota capitale (riferibile al terreno), mentre gli interessi passivi restano pienamente deducibili.
Per ottenere la piena deducibilità, la durata minima del contratto è di 12 anni, come previsto dalla Legge di Stabilità 2014.
Imposta di registro
Le imposte variano in base alla fase del contratto:
- Stipula del contratto
Se l’atto è pubblico o autenticato, va registrato entro 20 giorni con imposta fissa di 200 €.
In genere, alla stipula si paga solo questa imposta fissa. - Fase di utilizzo
I canoni periodici sono soggetti a IVA, e quindi esenti da imposta di registro proporzionale (art. 40 DPR 131/1986). - Riscatto finale dell’immobile
Se la società di leasing è soggetta a IVA, l’imposta di registro è fissa (200 €)
Se l’operazione non è soggetta a IVA, si applicano aliquote proporzionali:- 9% per immobili abitativi (minimo 1.000 €)
- 2% per “prima casa”
- 9% per immobili strumentali non imponibili IVA
L’imposta si calcola solo sul prezzo di riscatto, non sull’intero valore dell’immobile.
| Fase | Imposta di registro | Note |
| Stipula | €200 fissi | Se atto pubblico o scrittura autenticata |
| Canoni | Nessuna | IVA applicata, esente da registro |
| Riscatto | €200 se soggetto IVA / 2% o 9% se esente | Calcolata sul prezzo di riscatto |
Imposte ipotecaria e catastale
Nel leasing immobiliare si applicano imposte diverse nei momenti di acquisto e riscatto.
1. Acquisto da parte della società di leasing
| Tipo operazione | Imposta ipotecaria | Imposta catastale | Note |
| Imponibile IVA | 200 € | 200 € | Principio di alternatività IVA–registro |
| Esente IVA | 3% | 1% | Applicazione proporzionale |
| Prima casa (per utilizzatore con requisiti) | 200 € | 200 € | Agevolazione riconosciuta anche alla società |
2. Durante il leasing
Nessuna imposta ipotecaria o catastale, poiché non c’è trasferimento di proprietà.
3. Al riscatto da parte dell’utilizzatore
| Tipo operazione | Imposta ipotecaria | Imposta catastale | Note |
| Imponibile IVA | 200 € | 200 € | IVA sul prezzo di riscatto |
| Esente IVA | 2% | 1% | Calcolate sul prezzo di riscatto |
| Prima casa | 200 € | 200 € | Agevolazione piena |
4. Immobili strumentali (A/10, D, E)
- Operazione imponibile IVA → imposte fisse (200 € + 200 €)
- Operazione esente IVA → 3% + 1%
| Fase | Regime IVA | Imposta ipotecaria | Imposta catastale |
| Acquisto società leasing | Imponibile IVA | 200 € | 200 € |
| Acquisto società leasing | Esente IVA | 3% | 1% |
| Riscatto utilizzatore | Imponibile IVA | 200 € | 200 € |
| Riscatto utilizzatore | Esente IVA | 2% | 1% |
| Riscatto “prima casa” | Qualunque | 200 € | 200 € |
Conclusione
Il leasing immobiliare rappresenta una soluzione strategica per i dentisti che vogliono investire nel proprio studio senza immobilizzare grandi capitali iniziali e mantenendo la deducibilità fiscale dei canoni e degli interessi.
Alcune volte è conveniente che il dentista costituisca una società immobiliare per la gestione degli immobili destinati alla professione ma questo argomento se lo vuoi potrà essere trattato individualmente in una call personalizzata.
Per i professionisti del settore odontoiatrico, scegliere il leasing immobiliare significa coniugare efficienza finanziaria e vantaggi fiscali, trasformando un costo di locazione in un investimento patrimoniale programmato.
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